第五百三十四章 造福邛川
社会保障性住房是华夏城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅。当初国家放开房地产市场的同时取消了建国以来一直执行的福利分房制度，城市市民出于自身需求想要改善住房条件就只有等待拆迁或自己买房了。
但很多市民收入都比较低，而开放房地产市场之后，房价已经处于一个比较快速的增长期了。那些买不起房的市民怨气比较大。为了解决这个矛盾，国家就出台了保障性住房的建设规定。
社会保障性住房由政府统一规划统筹建设，然后提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予了限定。这类住房所起到的作用就是保障低收入人群能够改善住房条件。
最初出现的社会保障性住房大多被称为“经济适用房”。
经济适用房的建设用地是政府划拨的，而且免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，税收上也执行一定的优惠政策。销售时以政府指导价出售，但对购房者的资格有着家庭收入上限的规定。
“邛川以前建的那些经济适用房我实地调查过……说实话，挺让人失望的。户型设计不合理建筑质量也比较差，关键是地方比较偏远而且配套设施还严重不足。”雷涛对于邛川市以前建的那些经济适用房的情况，毫不讳言地指出了其中存在的问题。
这些话让吴东江都感到很尴尬。可这是事实，吴东江对这些都非常清楚，实际上这么点经济适用房还是在他上任市长之后强烈要求建的，同时也是为了完成省里面下达的保障房建设指标。可想而知，这样的房子也不会好到哪儿去。
对于建设保障性住房的问题，吴东江这回是下了决心的，不但要把以前历年的欠账都补上，还要扩大规模。
“按照市政府的规划，在未来五年里，将分期建设5万套保障性住房，受惠群众将达到30万人……”吴东江把这个规划中最核心的部分介绍了一下。他一边说一边有些忐忑的看着雷涛和纪嘉两人。
这么大规模的保障房建设，对于任何一家开发商来说都是一个“鸡肋项目”，保障房的建设投入大回报小，如果政府方面的优惠不大的话，有时候还会赔本。按照以往的惯例，都是建设多少保障房，同时政府再其他项目中就会给一定的优惠政策。
可即便是这样，很多开发商都还不愿意做保障房项目。即便是做了还会在投资上想办法克扣以节约成本。
现在市政府提出这个五万套的规模，吴东江也没把握世纪地产能够接下来。按照市里面的建设标准，这五万套最低投资都得超过50亿。
而现在邛川市政府只找到世纪地产这么一家愿意做这个项目的。他真怕这个规划会把纪嘉他们吓跑了。
纪嘉听到吴东江的这个规划之后，的确眉头皱了皱。她之前就对这个项目中这么建设大量保障用房的部分心存疑虑。毕竟保障房建设其利润率极低，对于一家房地产公司来说，投资回报率低于60%就没有投资意义了。而保障房的投资回报率按照目前国内的平均数值也只有30%。
如此低的回报率对于世纪地产来说的确是有比较大的风险的。一旦成本控制不好，很可能会造成亏损。最主要是这个规模——太大了。
不过纪嘉并没有发表意见，而是把目光转向了雷涛。现在雷涛是世纪地产的执行总裁，这件事又是他搞出来的，纪嘉还是愿意尊重雷涛的意见的。
可雷涛的一句话却让吴东江和纪嘉一下子都惊呆了。
“这个规模还是太小啊！”
雷涛说这话的时候还皱着眉头摇了摇头。
他竟然嫌这个规模太小？
看着纪嘉惊愕的表情，雷涛有转头看了看吴东江。他能从吴东江的眼中看出一丝惊喜。只不过他控制的比较好，有喜色但却不外露。
“雷总，这个规划是我们市统计局提交上来的数据，我们还专门派人核对过……五年五万套，不小了！”吴东江虽然从感情上是愿意多建一些保障房，能够让市民们都住进新房，但他同样也非常清楚，这只能是美好的愿望。做人还是要现实一点，纪嘉脸上的惊愕已经很说明问题了。
果然，纪嘉愣了半晌后有些抱怨地问道：“雷涛，这么大的投资计划，是要通过董事会的……”
她的话并没有说下去，但话里的意思很清楚，这么大的项目能不能在董事会通过都很难说，如果再扩大规模……纪嘉觉得雷涛肯定是疯了！
雷涛笑了笑说道：“这个我知道，我只是说明了一个事实，五年建设五万套的规划，的确太小了。你们算算看，按照我们目前规划的白酒工业园区的规模，需要多少劳动力。而这些工人到邛川来工作，他们需不需要住房？如果住房条件比较差的话，以邛川这边的平均工资水平，他们能愿意过来吗？如果换了我……我是不会愿意回来的！”
吴东江和纪嘉被他这么一说的确有些尴尬了。雷涛说的没错，以邛川的平均水平和沿海地区确实有着不小的差距，如果住房条件上没有吸引力，那些劳动力还是不会愿意回来的。而白酒产业园区要做大做强，劳动力资源是必须提高的。
雷涛接着说道：“我们不应该把建设保障性住房和其他的产业投资计划分开来看，而应该把它们统筹起来用一个整体计划的视角来看待。而且这个保障性住房也不能以经济适用房一种形式来建设，应该多规划一些其他类型的保障房。”
按照世界各国的已有经验，在国外大多是将住房分为公屋或私屋两种。
公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府优惠的自建或市场化的商品房。
在菊国有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。而在新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。南港也有类似的“屋村”，作为城市平民的保障性住房。
而在国内，各地建设保障性住房的方式也有很大的不同。
经济适用房是比较多的一类，这类住房是提供给有一定支付能力的低收入住房困难家庭的。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，而购房人拥有有限产权，一般要求满五年以上才能出售，而且出售还需要补足部分土地价差。
除此之外，有的地方推行的是廉租房制度。这类廉租房由政府或相关机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，只出租给城镇居民中最低收入者。
还有的地方则大力推广公共租赁房。这类公租房是政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供的。政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。公租房针对的人群是那些家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。有的地方形象的将这类公租房称为“租赁型经济适用房”。大多是将经济适用房以租代售，可以说是“扩大版的廉租房”。
除此之外，还有定向安置房，也就是补偿安置那些拆迁户的住房。还有“限套型限房价”的平价商品房。这类房屋在惠岭和海州最先出现，主要就是为了能够拉低房价的平均线。平价商品房虽然是高房价地区政府为了统计数据好看点而搞出来的，但对于一些刚刚参加工作收入不高的年轻夫妇还是很有吸引力的。
国家刚刚推出的“安居工程”，还提倡各地政府建设安居商品房，这类房屋基本上和经济适用房差不多，只不过其产权限制上有所不同罢了。
按照雷涛的意思，既然要搞就索性搞大一点，扩大一下建设规划，在邛西区和崃安区不同的地方规划不同类型的保障性住房，将整个邛川市纳入一个整体规划，而这个规划应该把持续时间延长一点，放宽到十年到十五年。然后通过地方立法的形式把这个规划规定下来。以免出现市领导换届而出现的政策上的前后不一。
听着雷涛详细的阐述他的想法，吴东江和纪嘉听的很认真。他们也被雷涛所描绘的这个远景规划深深的吸引住了。
“白酒产业园区引进的那些企业，可以集中购买一部分保障房作为企业福利低价销售或出租给各个企业的工人。在崃安区和邛西沿江地区建设的安居商品房和两限房有助于吸引那些有意愿来邛川创业的年轻人。还有廉租房公租房也可以合理规划，保障那些有住房需求但收入不高的外来务工群体……”
雷涛把这些不同类型的保障房按照地区划分设定，一个符合劳动力布局的城建总体规划跃然纸上。
说到最后他还没忘了那些守着空巢的老人：“我们还可以采用众筹的方式建造一些适合老人居住的老年公寓，配套社区医疗保障等等设施。”
听着雷涛的讲解，吴东江的脸上有着一种抑制不住的激动，他欣喜地说道：“如果这份计划一出台，我相信邛川的百姓都会记住你们世纪地产的好处的！”
“呵呵！吴市长，百姓们只会记得你这位市长大人，至于我们世纪地产……我们的投资也是要有回报的。下面我们可以谈谈市里面该给我们世纪地产如何的回报条件了！”雷涛狡黠地看着吴东江说了一句意味深长的话。
纪嘉听到这里耳朵立刻竖了起来。之前雷涛说的可都是如何造福邛川，也是时候谈谈世纪地产的投资回报了。